Cómo convocar una junta extraordinaria de propietarios: pasos y plazos

¿Cuándo es necesaria una junta extraordinaria?

Esta consulta nos la ha planteado Mari Paz, propietaria en una de las comunidades que administramos, y es una de las dudas más habituales entre presidentes y vecinos. La comunidad de propietarios celebra, con carácter general, una junta ordinaria al año para aprobar cuentas y presupuestos. Pero hay decisiones que no pueden esperar a esa cita anual: una avería importante, una obra urgente, un cambio de administrador o una incidencia con un proveedor. Para esos casos existe la junta extraordinaria.

A diferencia de la ordinaria, la junta extraordinaria puede convocarse en cualquier momento del año, siempre que exista un motivo que la justifique.

¿Quién puede convocar una junta extraordinaria?

La convocatoria corresponde, en primer lugar, al presidente de la comunidad, que puede reunir a la junta siempre que lo considere conveniente para los intereses de la comunidad.

También pueden solicitarla los propietarios que representen, al menos, una cuarta parte de las cuotas de participación (o un número equivalente de propietarios, según fijen los estatutos). En ese caso, el presidente está obligado a convocarla; si no lo hace, la propia ley prevé mecanismos para que los propietarios solicitantes puedan convocarla ellos mismos.

BOE - Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado)

¿Qué debe incluir la convocatoria?

La convocatoria debe indicar con claridad el lugar, la fecha y la hora de la reunión, así como el orden del día con los asuntos concretos que se van a tratar. No conviene dejar puntos genéricos como "varios", porque los acuerdos que se adopten sobre un asunto no incluido en el orden del día pueden ser impugnados.

Es habitual fijar una primera y una segunda convocatoria, con una diferencia de tiempo entre ambas, para el caso de que en la primera no se alcance el quórum necesario.

También debe acompañarse, si procede, de la relación de propietarios que no estén al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, ya que estos no tienen derecho de voto en la reunión mientras no regularicen su situación o la impugnen judicialmente.

¿Cómo se notifica y con qué antelación?

La notificación debe llegar a todos los propietarios por un medio que permita acreditar su envío y recepción (correo con acuse de recibo, entrega en mano con firma o los canales que la comunidad tenga previstos). Cuando no se conoce el domicilio de un propietario, puede notificarse en el propio piso o local del inmueble, y si tampoco es posible, mediante un anuncio en el tablón de la comunidad.

La antelación debe ser la suficiente para que los propietarios puedan organizarse y, en su caso, informarse sobre los asuntos a tratar antes de la reunión.

¿Cómo se redacta el acta y cuándo son válidos los acuerdos?

De cada junta debe redactarse un acta que recoja los asistentes, los asuntos tratados y los acuerdos adoptados, con el resultado de las votaciones. El acta debe estar firmada por el presidente y el secretario, y se transcribe en el libro de actas de la comunidad.

Los acuerdos son ejecutivos desde su aprobación en junta, sin perjuicio del plazo que la ley reconoce a los propietarios disconformes para impugnarlos judicialmente.

¿Qué ocurre si no se alcanza el quórum?

Si en primera convocatoria no asisten suficientes propietarios o cuotas para constituir válidamente la junta, se recurre a la segunda convocatoria, en la que generalmente sí es posible constituir la junta con los propietarios presentes, salvo para determinados acuerdos que la ley exige aprobar por mayorías cualificadas y que requieren el quórum correspondiente en cualquiera de las convocatorias.

Resumen paso a paso

Así se convoca una junta extraordinaria con todas las garantías:

1. Identificar el asunto urgente y quién convoca: el presidente o los propietarios que representen al menos una cuarta parte de las cuotas.
2. Redactar la convocatoria con lugar, fecha, hora, primera y segunda convocatoria y un orden del día concreto, sin puntos genéricos.
3. Adjuntar, si procede, la relación de propietarios que no están al corriente de pago.
4. Notificarla a todos los propietarios por un medio que acredite el envío y la recepción, con antelación suficiente.
5. Celebrar la junta y redactar el acta con asistentes, acuerdos y votaciones, firmada por el presidente y el secretario.

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Desde nuestro servicio de administración de fincas en Murcia preparamos la convocatoria, el orden del día y la documentación de apoyo, asistimos a la junta, redactamos el acta y hacemos seguimiento de que los acuerdos adoptados se ejecuten correctamente.

Si el motivo de la junta es una deuda pendiente, consulta también nuestra guía sobre cómo reclamar la morosidad en la comunidad.

Si tu comunidad necesita convocar una junta extraordinaria y quieres hacerlo con todas las garantías, puedes consultarnos sin compromiso.