Administración de Fincas · Publicado:
Morosidad en la comunidad: cómo reclamar la deuda y por qué cauces
En resumen: Para reclamar la deuda de un propietario moroso, la comunidad empieza por la vía amistosa (seguimiento mensual y requerimiento de pago) y, si no paga, acude al procedimiento monitorio: basta un acuerdo de la junta y una certificación de la deuda del secretario con el visto bueno del presidente, que puede actuar sin poder especial. Mientras no pague, el moroso pierde en general el derecho de voto.
Tony, vecino de una comunidad que administramos, nos preguntó cómo reclamar la deuda acumulada por otro propietario y por qué cauces puede hacerlo la comunidad.
Una preocupación habitual entre propietarios
Esta consulta nos la ha hecho Tony, vecino de una de las comunidades que administramos, preocupado porque otro propietario lleva tiempo acumulando deuda con la comunidad y quería saber cómo se puede reclamar esa cantidad y por qué vías puede hacerlo la comunidad. Es una de las dudas que más nos plantean los propietarios, sobre todo cuando la deuda empieza a notarse en las cuentas comunes.
La buena noticia es que la ley da a la comunidad varias herramientas para reclamar, tanto por la vía amistosa como por la judicial, y que el administrador puede encargarse de la mayoría de esos pasos.
¿Qué hace la comunidad antes de llegar a lo judicial?
El primer paso es siempre el seguimiento y el aviso: se hace un control mensual de los pagos, y cuando una cuota queda impagada se envía un requerimiento al propietario recordando la deuda y las cantidades pendientes, incluidos los intereses de demora que puedan corresponder. Muchos casos se resuelven en esta fase, sobre todo cuando el impago responde a un despiste o a una dificultad puntual.
Si los estatutos de la comunidad lo prevén, también pueden repercutirse al moroso los gastos que genere la propia reclamación (requerimientos, gestiones administrativas), siempre dentro de lo que la ley permite.
¿Cómo se reclama por vía judicial? El procedimiento monitorio
Cuando la vía amistosa no funciona, la comunidad puede reclamar la deuda por el procedimiento monitorio, pensado precisamente para el cobro de cantidades de dinero determinadas y acreditadas documentalmente. Para iniciarlo hace falta un acuerdo de la junta de propietarios que autorice la reclamación y una certificación de la deuda expedida por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente.
El presidente de la comunidad puede actuar en su representación en este procedimiento sin necesidad de un poder especial, lo que agiliza bastante el trámite frente a otras reclamaciones. Si el propietario moroso no paga ni se opone dentro del plazo, el juzgado puede despachar directamente la ejecución de la deuda.
- Seguimiento mensual de los pagos y requerimiento al propietario con la deuda pendiente (vía amistosa).
- Acuerdo de la junta de propietarios que autorice la reclamación judicial.
- Certificación de la deuda expedida por el secretario con el visto bueno del presidente.
- Presentación del procedimiento monitorio; el presidente representa a la comunidad sin poder especial.
- Si el moroso no paga ni se opone en plazo, el juzgado puede despachar la ejecución de la deuda.
BOE - Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado)
BOE - Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (procedimiento monitorio)
¿Qué otras consecuencias tiene acumular deuda con la comunidad?
Un propietario moroso pierde, con carácter general, el derecho de voto en las juntas mientras no pague o no haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado. Además, su nombre debe figurar en la relación de propietarios no al corriente de pago que se adjunta a las convocatorias, aunque siempre con la información limitada que exige la normativa de protección de datos.
Otro punto importante, y que suele sorprender: si el propietario moroso vende su vivienda, el nuevo comprador responde con el propio piso de las cantidades adeudadas a la comunidad correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Por eso, al comprar una vivienda en una comunidad, conviene siempre pedir el certificado de estar al corriente de pago.
¿Qué no puede hacer la comunidad?
Aunque la deuda genere frustración entre los vecinos, la comunidad no puede tomarse la justicia por su mano: no puede cortar selectivamente servicios comunes al propietario moroso más allá de lo que la ley permite, ni exponer sus datos personales más allá de lo estrictamente necesario en la convocatoria. Reclamar por los cauces adecuados protege tanto a la comunidad como al propio procedimiento frente a una posible impugnación.
Cómo te ayudamos como administradores de fincas colegiados
Desde nuestro servicio de administración de fincas en Murcia hacemos el seguimiento mensual de la morosidad, preparamos los requerimientos y la certificación de deuda, y coordinamos con el abogado de la comunidad la presentación del procedimiento monitorio cuando resulta necesario.
Si además tu comunidad necesita convocar una junta extraordinaria de propietarios para tratar este u otro asunto urgente, o tiene dudas sobre la normativa ITC AEM 1 de ascensores, también podemos ayudarte.
Si como Tony te preocupa una deuda acumulada en tu comunidad, puedes consultarnos sin compromiso qué opciones existen para reclamarla.
Preguntas frecuentes
¿Qué hace falta para iniciar un monitorio contra un vecino moroso?
Un acuerdo de la junta de propietarios que autorice la reclamación y una certificación de la deuda expedida por quien ejerza de secretario, con el visto bueno del presidente.
¿Necesita el presidente un poder para reclamar la deuda?
No. El presidente puede representar a la comunidad en el procedimiento monitorio sin necesidad de un poder especial.
¿Puede votar en la junta un propietario moroso?
Con carácter general, no, mientras no pague, impugne judicialmente la deuda o la consigne.
Si compro un piso con deudas con la comunidad, ¿tengo que pagarlas?
El comprador responde con el propio piso de las cantidades adeudadas correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Por eso conviene pedir siempre el certificado de estar al corriente de pago antes de comprar.
¿Puede la comunidad cortar servicios al vecino moroso?
No puede cortar de forma selectiva servicios comunes más allá de lo que permite la ley ni exponer sus datos más allá de lo necesario; hay que reclamar por los cauces legales.