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Normativa ITC AEM 1 de ascensores: qué debe cumplir tu comunidad tras el plazo de julio de 2026
En resumen: La ITC AEM 1 de ascensores (Real Decreto 355/2024) está en vigor desde el 1 de julio de 2024 y afecta a toda comunidad con ascensor. El plazo para que la empresa conservadora elaborase el manual de funcionamiento y entregase copia a la comunidad venció el 1 de julio de 2026. Además, exige mantenimiento mensual, inspección cada 2, 4 o 6 años según el edificio y, en ascensores antiguos, mejoras de seguridad con plazo tras la inspección.
El 1 de julio de 2026 venció el plazo de la ITC AEM 1 para que todos los ascensores tengan su manual de funcionamiento. Repasamos qué debe tener ya tu comunidad, qué obligaciones tiene como titular del ascensor, cada cuánto tocan mantenimiento e inspección y qué mejoras de seguridad pueden exigirse a los ascensores antiguos.
Actualización 1 de noviembre de 2026
Hemos actualizado esta noticia porque el plazo del 1 de julio de 2026 para el manual de funcionamiento del ascensor ya ha vencido. Ahora explicamos qué debe tener ya tu comunidad y hemos añadido, contrastadas con el texto consolidado del BOE, las obligaciones del titular del ascensor, la periodicidad exacta de las inspecciones y las mejoras de seguridad que pueden exigirse a los ascensores antiguos. Al final del artículo están todas las fuentes consultadas con su enlace.
¿Qué regula la ITC AEM 1 y desde cuándo está en vigor?
El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, aprobó la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», en vigor desde el 1 de julio de 2024. Regula la puesta en servicio, la modificación, el mantenimiento y la inspección de los ascensores, con el objetivo de reforzar la seguridad del parque de ascensores existente en España, no solo de las instalaciones nuevas.
Afecta a cualquier comunidad de propietarios con ascensor, con independencia de su antigüedad, y reparte obligaciones entre las empresas conservadoras (mantenedoras) y los titulares de la instalación, es decir, la propia comunidad.
BOE - Real Decreto 355/2024 (ITC AEM 1 Ascensores, texto consolidado)
El plazo del manual de funcionamiento venció el 1 de julio de 2026: ¿qué hacer ahora?
La disposición adicional séptima de la ITC AEM 1 obliga a la empresa conservadora a disponer de unas instrucciones de uso seguro de cada ascensor que mantiene (el manual de funcionamiento del anexo VIII) y a entregar copia a la comunidad. Si no las tenía, disponía de un plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de la ITC para elaborarlas: ese plazo terminó el 1 de julio de 2026.
Por tanto, hoy toda comunidad con ascensor debería tener ya su copia del manual. Si no la ha recibido, conviene reclamarla por escrito a la empresa conservadora. La norma hace a la comunidad responsable de conservar y custodiar el manual y de asegurarse de que lo actualizan las sucesivas empresas conservadoras; cuando termina un contrato de mantenimiento, la empresa saliente debe entregar una copia actualizada.
Cuando el manual lo elabora la empresa conservadora (por extravío del original o porque el ascensor es anterior a 1997), debe incluir, siempre que sea técnicamente viable, al menos:
- Instrucciones para el rescate de personas atrapadas.
- Procedimientos de acceso al techo de cabina, al foso y a los espacios de maquinaria.
- Esquemas eléctricos de potencia, cadena de seguridad e iluminación normal y de emergencia.
- Instrucciones de uso y prueba del sistema de comunicación bidireccional.
- Identificación de los componentes de seguridad y procedimiento para dejar el ascensor fuera de servicio de forma segura.
- Espacios de refugio en techo y foso, e instrucciones completas de funcionamiento y programación.
¿Qué obligaciones tiene la comunidad como titular del ascensor?
Además de custodiar el manual, la ITC AEM 1 fija varias obligaciones para el titular y para la empresa conservadora que conviene tener presentes:
- Usar el ascensor solo mientras haya contratado un servicio de mantenimiento con una empresa conservadora habilitada.
- Al cambiar de mantenedora, entregar a la nueva empresa el registro de mantenimiento de la anterior.
- Pedir por escrito a la empresa conservadora que deje el ascensor fuera de servicio si se sabe que no es seguro, y comunicarle de inmediato cualquier accidente.
- La empresa conservadora debe entregar a la comunidad un boletín de cada revisión en un plazo máximo de diez días.
- La empresa conservadora debe avisar con al menos tres meses de antelación de la fecha de la próxima inspección periódica; si esta no se hace en plazo, debe dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo en 24 horas.
- La empresa conservadora debía tener, en el plazo de un año desde la entrada en vigor del real decreto, un plan de mantenimiento para cada tipo de ascensor que conserva.
¿Cada cuánto hay que hacer mantenimiento e inspecciones?
La empresa conservadora debe hacer revisiones presenciales de mantenimiento preventivo cada mes, sin que pasen menos de 20 días ni más de 45 entre una y otra. Solo algunos casos concretos, como los ascensores de viviendas unifamiliares, pueden revisarse cada cuatro meses.
Además, un organismo de control autorizado debe inspeccionar el ascensor como mínimo cada dos años en edificios de uso industrial o de pública concurrencia, cada cuatro años en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas, y cada seis años en el resto de edificios.
| Obligación | Quién la cumple | Periodicidad o plazo |
|---|---|---|
| Manual de funcionamiento | La empresa conservadora lo elabora y entrega copia | Plazo vencido el 1 de julio de 2026: debe estar ya entregado |
| Mantenimiento preventivo | Empresa conservadora | Cada mes (entre 20 y 45 días); cada cuatro meses solo en casos concretos, como viviendas unifamiliares |
| Boletín de mantenimiento | Empresa conservadora | Como máximo diez días después de cada revisión |
| Inspección periódica | Organismo de control autorizado | Cada 2 años (uso industrial o pública concurrencia), cada 4 años (más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas), cada 6 años (resto) |
| Aviso de la próxima inspección | Empresa conservadora | Al menos tres meses antes |
¿Qué mejoras de seguridad deben incorporar los ascensores antiguos?
El anexo VII de la ITC AEM 1 obliga a los ascensores existentes que no tienen una declaración de conformidad reciente a incorporar unas medidas mínimas de seguridad. En la mayoría de los casos el plazo empieza a contar desde la inspección periódica en la que se detecta la carencia, así que la próxima inspección puede traer obras con plazo que conviene prever en el presupuesto de la comunidad. Entre otras:
- Comunicación bidireccional en cabina, para que una persona atrapada pueda pedir ayuda a un centro de rescate en cualquier momento: en el plazo de un año desde la inspección que detecte su ausencia.
- Protección contra el cierre de puertas automáticas al entrar o salir de la cabina, cuando sea técnicamente viable: en un año desde la inspección que detecte su ausencia (seis meses si ha habido un accidente).
- Corrección de la nivelación de la cabina: en un año si en la inspección se miden valores fuera de norma (seis meses si ha habido un accidente o se cambia el grupo tractor).
- Otras medidas sobre guías, control de carga y contrapeso, según las características de cada ascensor.
Fuentes consultadas
Toda la información de este artículo procede del texto consolidado del Real Decreto 355/2024 publicado en el BOE, consultado el 1 de noviembre de 2026. Enlaces directos a cada parte utilizada:
Cómo te ayudamos como administradores de fincas colegiados
Desde nuestro servicio de administración de fincas en Murcia comprobamos con la empresa conservadora de tu comunidad que el manual de funcionamiento del ascensor está entregado y actualizado, controlamos los boletines de mantenimiento y las fechas de inspección, y planificamos con antelación las mejoras que pueda exigir la próxima inspección.
Si alguna de estas obras requiere convocar una junta extraordinaria de propietarios, también podemos ayudarte a prepararla.
Si tu comunidad tiene dudas sobre el estado de su ascensor frente a esta normativa, puedes consultarnos sin compromiso.
Última revisión: 1 de noviembre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si mi comunidad todavía no tiene el manual de funcionamiento del ascensor?
Reclamarlo por escrito a la empresa conservadora: la norma le obliga a tenerlo elaborado, con el contenido del anexo VIII, y a entregar copia a la comunidad, y el plazo para hacerlo terminó el 1 de julio de 2026.
¿Cada cuánto hay que pasar la inspección periódica del ascensor?
Como mínimo cada dos años en edificios de uso industrial o de pública concurrencia, cada cuatro años en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas, y cada seis años en el resto.
¿Qué pasa si se pasa la fecha de la inspección periódica?
La empresa conservadora debe avisar a la comunidad con al menos tres meses de antelación. Si vence el plazo sin inspección, debe dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo a la comunidad y a Industria en 24 horas.
¿Cada cuánto hay que hacer el mantenimiento del ascensor?
Con carácter general, cada mes, con entre 20 y 45 días entre revisiones presenciales. Solo algunos casos, como los ascensores de viviendas unifamiliares, pueden revisarse cada cuatro meses.
¿Afecta la ITC AEM 1 a los ascensores antiguos?
Sí. Además de mantenimiento e inspecciones, los ascensores existentes sin declaración de conformidad reciente deben incorporar las medidas mínimas de seguridad del anexo VII, como la comunicación bidireccional en cabina, normalmente en el plazo de un año desde la inspección que detecte la carencia.